Mindet halljuk. Nekem mind a négyre van válaszom.
Nem érvelni akarok, hanem megmutatni a számokat. Nyissa ki azt, amelyik a magáé.
Eladóként„Miért fizessek, ha én is meg tudom hirdetni?”Mennyibe kerül, ha megspórolja — hat ok és egy számoló
Értem, miért gondolja így — a helyében én is ezt gondolnám. A hirdetésfeladás tényleg nem nehéz.
Fel tudja tenni. A kérdés nem ez — hanem hogy mennyibe kerül.
A kalkulátor a beállított értékekkel számol, és a nagyságrendet mutatja meg. Nem ajánlat, és nem az elérhető ár előrejelzése.
Nem a hirdetésfeladás a nehéz. Az utána következő hat dolog az, ami hónapokat és milliókat mozgat.
A fotó dönt, nem az ár
A vevő fél másodperc alatt dönt: továbbgörget vagy nem. Ez világítás, sorrend és home staging kérdése.
A saját otthonát nem látja kívülről
Évek emléke van benne. Ez normális — de az árban is megjelenik, és a vevő ezt azonnal megérzi.
Szűrni nem tud
Aki jelentkezik, azt beengedi — anélkül, hogy tudná, van-e rá pénze. Tíz megtekintésből jellemzően kilenc így vész el.
Tárgyalni nem gyakorlat kérdése
Az alku ott dől el, ki mennyit tud a másikról. Saját otthonról érzelemből alkudni a legrosszabb kiindulás.
A papírok az utolsó pillanatban derülnek ki
Tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány, villamos biztonsági jegyzőkönyv. Amikor aláírnának, akkor kezdődik a két-három hetes várakozás — és ilyenkor lép vissza a vevő.
És közben telik az idő
Hónapok után jön az árkorrekció, mert a piac elmozdult. Ez az a veszteség, amiről senki nem küld számlát.
Vevőként„Tudom, mit keresek. Minek nekem ingatlanos?”Hat dolog, amit egyedül nem tud megvenni
Igaza van: tudja, mit keres. Sokan nálam is pontosabban tudják, mit akarnak.
Megtalálni fárasztó. A többi meg bizonytalan.
A hirdetés arról szól, amit meg akarnak mutatni. Ami mögötte van, azt kérdezni kell — és ezeket előre végigkérdezem, hogy ne a szerződésnél derüljenek ki.
Ki a tulajdonos, és mi a háttér
Maga a tulajdonos, örökösök, cég vagy meghatalmazott. Ez dönti el, mennyi idő az ügyintézés.
Van-e bejegyzett teher
Jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás. Nem akadály önmagában, de a fizetés ütemezését ez határozza meg.
Megvan-e, ami az eladáshoz kell
Energetikai tanúsítvány nélkül nincs adásvétel. A villamos jegyzőkönyvet, az alapító okiratot a bank vagy az ügyvéd szokta kérni — ha hiányzik, hetekbe kerül.
Milyen a valódi állapot
Mióta lakatlan, mi működik a gépészetből, volt-e beázás. A hirdetési fotó erről keveset mond.
Mennyit ér valójában
Nem a hirdetési árat mondom meg, hanem azt, amennyiért a környéken tényleg elkelt. Ebből derül ki, mennyit lehet alkudni.
Ha az ingatlant ingatlanos hirdeti
Megkérem a kollégát, hogy osszuk meg a megbízási díjat. Ha belemegy, Önnek nem kerül többe. Ha nemet mond, azt is megmondom előre.
Beruházóként„Egy százalék nem elég?”Az idő és a lánc — két ábrában
Nem kétlem, hogy eladták — ezért is nehéz erről beszélni. Csak két dolgot mutatnék meg, és utána döntsék el.
Nem az a kérdés, el lehet-e adni. Hanem hogy mennyi idő alatt és mennyiért.
Piacon az 5. napon — egyben, nem részletekben. Az óra akkor indul, amikor minden dokumentum és adat megvan.
Piacon hetek múlva — és addig is kimegy belőle valami, valahogy.
A lánc
- 1
Kreatív
Amit a vevő először lát.
- 2
Landing
Ahova a kattintás visz.
- 3
Szűrés
Ki jut el emberig.
- 4
Sales
Aki átveszi a tárgyalást.
Ez a négy egyetlen stratégiából jön, ezért működik együtt. Ha nem, akkor vaktában lövöldözés, és néha szerencsével talál. Egy százalék egy hirdetésfeladás ára; amit fent olvasott, az egy végigvitt értékesítési folyamat, a Basic Group hátterével.
Befektetőként„Most vásárolni? Hülyeség.”Miért nem győzködöm — és hol van mégis mozgástér
Ezt most nem fogom cáfolni.
Nagyrészt igaz. Ezért nem is fogom győzködni.
A befektetők jó része most kivonult a piacról, és ennek oka van: a hozamok összementek, a hitel drága. Nem mondom azt, hogy most kell venni — azt viszont meg tudom mondani, hol maradt mozgástér.
Két hibát látok gyakran. A hozamot a hirdetési árból számolják, pedig az ügylet a tényleges eladási áron zárul. És kimarad a kiesés: üres hónapok, bérlőváltás, felújítás, közös költség. Ezekkel együtt a papíron szép hozam gyakran a felére esik.
Amit a bérbeadás valójában hoz
Nem a bérleti díjat nézzük, hanem ami marad: kiesés, karbantartás, közös költség, adó. Ez általában kijózanító.
A kiszállás
Amit nehéz eladni, azt nehéz lesz eladni akkor is, amikor Önnek kell a pénz. A likviditás is hozam.