A túlárazás ideje lejár. Lassan, de lejár.

Mit mondanak a számok?

A KSH negyedéves lakásárindexe szerint a lakásárak egy év alatti emelkedése folyamatosan lassul. 2025 harmadik negyedévében még 24%-kal voltak drágábbak a lakások, mint egy évvel korábban. 2026 második negyedévére ez 10%-ra mérséklődött.

A fontosabb szám viszont a negyedéves: 2026 második negyedévében az árak az előző negyedévhez képest 1,4%-kal csökkentek. A használt lakásoknál, összetételhatás nélkül, 1,5% volt a csökkenés. 2022 utolsó negyedéve óta ez az első negyedév, amikor országosan lefelé mozdult az ár.

(Forrás: KSH, 18.2.1.8. Lakáspiaci árindex negyedévenként.)

És itt, Nyíregyházán?

Őszintén: helyben ezt még nem tudom számmal igazolni. A KSH országos adata egy átlag, és a mi piacunk mindig a saját ritmusában mozog.

Amit viszont látok, az az, hogy formálódik. A túlárazott ingatlanok tovább állnak a piacon. Több az árcsökkentés. A vevők óvatosabbak, többet alkudnak, és ami a legfontosabb: összehasonlítanak. Ma már nem lehet egy ingatlant pusztán arra építeni, hogy „a szomszéd is ennyiért adta el”.

Miért fontos ez az eladónak?

Mert a túlárazás nem semleges döntés. Egy túlárazott ingatlan nem „vár a megfelelő vevőre”. Hónapokig áll, közben elveszíti a frissességét, a hirdetés elkopik, és a végén jellemzően alacsonyabb áron kel el, mint amennyiért reálisan az elején el lehetett volna adni.

Csökkenő vagy oldalazó piacon ez a veszteség még nagyobb. Aki most kezd túl magas áron, az nem csak időt veszít, hanem pénzt is.

Amit ebből gondolok

Talán ez a korrekció nem is baj. Egy egészséges piacon az ár nem az eladó reményeiről szól, hanem arról, mit ér valami valójában. Az elmúlt évek ezt kicsit elfeledtették velünk: eladókkal, vevőkkel, és valljuk be, a szakmával is.

Mindig úgy gondoltam, hogy egy ár ígéret. Ha az ígéret mögött nincs valódi érték, a piac előbb-utóbb behajtja a különbséget.

A piac most tisztul. Nem gyorsan, nem látványosan, de tisztul.