Visszajön a 27%-os áfa. Ki fizeti meg?

Mi a szabály?

2027. január 1-jétől az új lakások általános áfakulcsa 27% lesz. Van azonban egy fontos átmenet: azoknál a beruházásoknál, amelyek építési engedélye 2026 végéig véglegessé válik, vagy amelyek egyszerű bejelentését addig tudomásul veszik, 2030 végéig megmarad az 5%. A rozsdaövezeti lakások kedvezménye szintén megmarad.

Ezt Budai Nikoletta államtitkár erősítette meg szeptemberben az Országgyűlésben. Azt is mondta, hogy a kormány átfogó csomagon dolgozik, amelyet az őszi adócsomag részeként terjesztenek elő. Vagyis a végső szabály még változhat.

(Forrás: Világgazdaság, 2026. szeptember.)

Mennyivel lesz drágább?

Egyszerű matek. Ha egy lakás nettó ára változatlan, az 5%-ról 27%-ra emelt áfa kb. 21%-kal növeli a vevő által fizetett árat. Egy 50 millió forintos új lakásból így kb. 60,5 millió lesz.

Egy tanult kollégám így fogalmazott: amikor lecsökkentették az új lakások áfáját, senki nem vitte le az árakat, hanem megtartották, és zsebre tették a különbözetet. Most, hogy visszajön, nem fogják kompenzálni, hanem ráterhelik a vevőkre.

Ebben sajnos sok igazság van. Az áfacsökkentés a piacon nem árcsökkenésként jelent meg. Az áfaemelés viszont nagy valószínűséggel áremelésként fog.

Mikorra fut fel teljesen?

Itt érdemes pontosan látni, mert nem egyik napról a másikra történik.

Az átmeneti szabály papíron 2030 végéig ad haladékot, de ezt valójában csak a nagy beruházások, az óriás, több ütemben épülő lakóparkok használják ki teljes egészében. Egy átlagos társasház-beruházás jóval rövidebb idő alatt épül fel és értékesítődik.

A tapasztalat szerint ez a következőt jelenti:

• 2027-ben még főleg a régi engedélyes, 5%-os lakások vannak a piacon, de az új engedélyes projektek előértékesítése már a 27%-kal számolt árakon indul.
• 2027-2028-ban a kisebb társasházak 5%-os kínálata nagyrészt elfogy, és az új kínálat egyre nagyobb része már 27%-os.
• 2030 végére az utolsó nagy lakóparki ütemek is kifutnak, onnantól minden új lakás 27%-os.

Vagyis a drágulás nem 2030-ban érkezik, hanem fokozatosan, és a kisebb projektek miatt nagy része már a következő 1-2 évben érezhető lesz.

Mi lesz a használt lakásokkal?

Ez a legfontosabb rész, és erről beszélnek a legkevesebben.

Ha az új lakások ára kb. 21%-kal megemelkedik, a vevők egy része átáll a használt piacra. Ott hirtelen megnő a kereslet, és a nagyobb kereslet a használt lakások árát is felfelé húzza. Nem 21%-kal, de érezhetően.

Vagyis aki most azt gondolja, hogy „az áfa csak az új lakásokat érinti”, az téved. Az egész piacot érinti.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Aki új lakást tervez venni, annak érdemes megnéznie, hogy a kiszemelt projekt 5%-os vagy 27%-os áfával számol, és meddig. Aki eladó, annak érdemes számolnia azzal, hogy a következő években erősödhet a kereslet a használt ingatlanok iránt.

Ezért írom le most, amikor még van idő felkészülni.