Most adjam el, vagy várjak, amíg visszajönnek a vevők?
Ha az árra vár, valószínűleg feleslegesen. Ha a vevőre, akkor is. A piac nem omlik össze, hanem megfordult benne az erőviszony: ma az eladók vannak többen, és ezt nem elsősorban az ár fizeti meg, hanem az idő és az alku.
Nyakó GergőIngatlan értékesítési szakértő · Basic Group
Miről szól · 3 rész
Egy év alatt ez történt. Tavaly szeptemberben nagyjából minden tizedik felnőtt készült ingatlant venni, idén szeptemberben már csak minden tizennegyedik. A 18-79 évesek 7,3 százaléka tervez vásárlást a következő egy évben, eladást viszont 7,9 százalékuk. Az ingatlan.com három felmérése közül most először több az eladó, mint a leendő vevő.
A befektetők is visszahúzódtak. Budapesten a befektetési célú vásárlások aránya egy év alatt 31 százalékról 18 százalékra esett, és a fővárosi eladások 35 százaléka mögött korábbi befektetés eladása áll. Aki tavaly befektetőként vett, ma eladóként jelenik meg, ugyanazon az oldalon, ahol Ön is áll. Nyíregyházán is hasonlót látok, még ha erre konkrét szám nincs is.
Akkor most esnek az árak?
Itt, a keleti országrészben nem úgy, ahogy a címlapokon hangzik. A Duna House kelet-magyarországi adatai szerint a használt téglalakások ára a harmadik negyedévben 3 százalékkal nőtt. Ez volt az egyetlen szegmens az országban, ahol érdemben drágult valami. A keleti panellakások négyzetméterára egy év alatt 705 ezerről 795 ezer forintra emelkedett.
Ami megváltozott, az az út az árig. A keleti téglalakásoknál az alku egy év alatt 3,5 százalékról 6,5 százalékra nőtt, nagyjából a duplájára. A keleti panel eladása szeptemberben átlagosan 96 napig tartott, egy éve még 69-ig. A téglalakásé 92 napról 102 napra nyúlt.
Ez a két szám együtt mondja el a lényeget. Az ár még tart, de egyre többet kell érte engedni, és egyre tovább kell várni rá. Egy 40 millió forintos lakásnál a 3 százalékponttal nagyobb alku 1,2 millió forint. Ezt senki nem írja ki a hirdetésre, mégis ott van a végén, az adásvételi szerződésben.
Miért nem jó ötlet kivárni?
Mert aki most kivár, nem az árát őrzi meg, hanem a hirdetése öregszik. Kevesebb vevőre több hirdetés jut, és a vevő ezt pontosan látja. Válogat, összehasonlít, és nem siet. Egy hirdetés, ami hetek óta ugyanazzal az árral áll, neki nem türelmet üzen, hanem azt, hogy ott valami nem stimmel.
Amikor a túlárazásról írtam, még azt gondoltam, hogy a piac lassan hajtja be a különbséget. A mostani számok szerint már nem olyan lassan. A szeptemberi alku és értékesítési idő azt mutatja, hogy a különbséget ma a hirdetés első heteiben fizeti meg az eladó, nem a végén.
Kivárni akkor van értelme, ha nem kell eladnia. Ha az élethelyzet nem sürget, a ház vagy a lakás megvárhatja a következő ciklust, és ez teljesen rendben van. Ha viszont el kell adnia, akkor a várakozás nem stratégia, hanem költség.
Kinek jó ez a piac?
Annak, aki tudja, mit akar. A Duna House adatai szerint a vevők között továbbra is az első lakásukat vásárlók a legnagyobb csoport, Budapesten és vidéken is 39 százalékkal. Ők nem spekulálnak, hanem költözni akarnak, és ma nyugodtabban dönthetnek, mint egy éve.
És annak az eladónak, aki az első naptól reális árral, rendes anyaggal és tiszta feltételekkel lép piacra. Ilyen piacon nem az kap jó árat, aki a legtöbbet kéri, hanem akinek az ára mögött van indok, és aki ezt a vevőnek el is tudja mondani.
Az ingatlan.com felmérése szerint a lakáseladásban gondolkodók 40 százaléka bízna meg ingatlanközvetítőt. Ez azt is jelenti, hogy a többség egyedül vágna neki. Egy emelkedő piacon ez sokszor működött, mert a piac elvitte a hibákat. Egy ilyen piacon már nem viszi el, hanem kiszámlázza.
Források: ingatlan.com, „Fordult a kocka: már többen adnának el ingatlant, mint ahányan vennének" (Balogh László, 2026. október 13.); a felmérést a Závecz Research készítette 2025 szeptemberében, 2026 júniusában és szeptemberében, alkalmanként 1000 fő online megkérdezésével, a 18-79 évesek körében. Forrás: Duna House Barométer, 2026. III. negyedév és 2026. szeptember (megjelent 2026. október 14.).
A piac nem lett olcsóbb. Csak türelmetlenebb lett azzal szemben, aki rosszul kezd.